Аукцион по продаже дачи Фаберже: взгляд лаборатории теории игр
19 июня 2026 года состоялся электронный конкурс по продаже единого недвижимого комплекса «Дача Фаберже» в Санкт‑Петербурге — объекта культурного наследия федерального значения с земельным участком площадью почти 8 га. Начальная цена комплекса составляла 46,88 млн рублей, шаг аукциона — 469 тыс. рублей. В торгах участвовали три претендента: индивидуальный предприниматель Владимир Арутюнов, АО «Резотстрой» (Санкт‑Петербург) и АО «ФормаИнвест» (Москва).
Внимание привлекла хронология ставок, она выглядит так:
10:01 — Арутюнов повышает цену на один шаг (до 47,349 млн);
11:22:50 — «Резотстрой» делает скачок до 102,222 млн (117 шагов);
11:23:17 — «ФормаИнвест» перебивает на один шаг до 102,691 млн;
11:33:17 — торги завершаются, победа за «ФормаИнвест».
Такая динамика вызвала вопросы у многих наблюдателей, включая журналистов телеканала Санкт-Петербург (ссылка на сюжет). Они сочли, что поведение участников с трудом объясняется обычной конкурентной борьбой: длительная пауза, затем резкий необоснованный рывок на 117 шагов, а спустя всего 27 секунд — минимальное перебивание. Может возникнуть подозрение в согласованных действиях, напоминающих схемы «таран» или «ротация победителя». Однако, по мнению заведующего лабораторией Александра Нестерова, эти классические конструкции не подходят к данной ситуации. Приводим его развёрнутый комментарий.
Комментарий Александра Нестерова:
Аукцион действительно выглядит странно, но прямых доказательств махинации нет. Бросаются в глаза два момента: зачем «Резотстрою» после часового молчания поднимать цену более чем вдвое, а затем «ФормаИнвест» почти мгновенно делает всего один шаг и выигрывает? Такое поведение трудно рационализировать в рамках обычной конкуренции.
Однако мы не имеем дело с «ротацией победителя» (bid rotation) — эта схема применяется на регулярных повторяющихся аукционах, когда участники поочерёдно выигрывают лоты, деля рынок. Здесь же аукцион единичный, и ротация не имеет смысла.
Не подходит и «таран» — схема, где один участник делает завышенную ставку, чтобы потом быть дисквалифицированным, и автоматически передать победу его партнёру. Таран обычно использовался на торгах с квалификационными требованиями (например, лицензии), но в данном случае никакой специальной квалификации для победы не требовалось.
Я бы назвал это «схемой Фаберже» — нечто новое и загадочное. Моя гипотеза связана с фундаментальной неопределённостью рыночной стоимости лота. Дача Фаберже — объект культурного наследия с серьёзными обременениями. Оценки затрат на реставрацию различаются на порядок (оценка Рудковской — 400-500 млн рублей, оценка Мутко — 5 млрд рублей), процедура согласования проекта с регуляторами непрозрачна, а конечная разрешительная документация зависит от решений чиновников. В таких условиях разные участники обладают разной информацией: кто‑то может иметь лучший доступ к данным о реальных издержках или о вероятности одобрения тех или иных работ.
И вот здесь ставки могут служить не только инструментом покупки, но и каналом передачи информации. Один участник, сделав крупную ставку, подаёт верифицируемый сигнал: «я оцениваю этот актив выше, чем вы думаете, и готов поставить на это деньги». Другой участник, который больше нуждается в объекте, но был менее информирован, получает этот сигнал и перебивает цену минимальным шагом — он подтверждает, что принимает информацию и готов заплатить чуть больше. После этого торги завершаются, потому что более высокая оценка стала общей.
Конечно, нельзя исключать, что за этим стояли параллельные переговоры или трансферы между участниками, но это уже выходит за рамки чистого теоретико-игрового анализа. С точки зрения теории игр, наблюдаемое поведение может быть интерпретировано как равновесие в условиях асимметричной информации, где ставки выполняют сигнальную функцию. Это интересный прецедент, достойный дальнейшего изучения.
